四、計算題
　　1、評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地，土地面積為1500/㎡，
　?。?）收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A．B．C三宗土地買賣實(shí)例作為可比實(shí)例。
　?。?）可比實(shí)例的成交價格如下：
　　成交價格（元/㎡）　成交日期　　　　交易情況
　　可比實(shí)例A 1200 　　2004年2月20日　　正常
　　可比實(shí)例B 1150　   2004年4月20日 　比正常價格低3%
　　可比實(shí)例C 1380     2004年7月20日　 比正常價格高5%
　　（3）該類土地2004年1月至9月的價格變動情況如下表所示：
　　月份 　　　1 　　2 　　3 　　4 　　5 　　 6 　　 7 　　 8  　　9
　　價格指數(shù) 100　100.3　98.5　102.6　101.3　102.8　103.5　103.3　103.8
　　注：表中的價格指數(shù)為環(huán)比價格指數(shù)，均以上個月為100
　?。?）房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，如下表所示：
　　權(quán)重 0.4　0.35　0.25
　　　　因素1 因素2 因素3
　　估價對象 100 100 100
　　可比實(shí)例A 95 105 110
　　可比實(shí)例B 92 96 98
　　可比實(shí)例C 106 109 97
　　試運(yùn)用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場價格
　　【正確答案】
　?。?）比準(zhǔn)價格＝可比實(shí)例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
　?。?）交易情況修正系數(shù)：可比實(shí)例A＝100/100
　　可比實(shí)例B＝100/97
　　可比實(shí)例C＝100/105
　?。?）交易日期修正系數(shù)為：
　　可比實(shí)例A＝0．985×1．026×1．013×1．028×1．035×1．033×1．038＝1．168
　　可比實(shí)例B＝1．013×1．028×1．035×1．033×1．038＝1．156
　　可比實(shí)例C＝1．033×1．038＝1．072
　?。?）房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：
　　可比實(shí)例A＝100/（95×0．4＋105×0．35＋110×0．25）＝100/102．25
　　可比實(shí)例B＝100/（92×0．4＋96×0．35＋98×0．25）＝100/94．9
　　可比實(shí)例A＝100/（106×0．4＋109×0．35＋97×0．25）＝100/104．8
　?。?）計算比準(zhǔn)價格：
　　比準(zhǔn)價格A＝1200×（100/100）×1．168×（100/102．25）＝1370．76（元/平方米）
　　比準(zhǔn)價格B＝1150×（100/97）×1．156×（100/94．9）＝1444．17（元/平方米）
　　比準(zhǔn)價格C＝1380×（100/105）×1．072×（100/104．8）＝1344．38（元/平方米）
　?。?）將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的估算結(jié)果，則有：
　　估價對象價格（單價）＝（1370．76＋1444．17＋1344．38）/3 ＝1386．43（元/平方米）
　　估價對象價格（總價）＝1388．22×1500＝2079． 65（萬元）
　　2、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000㎡，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000㎡建筑面積歸甲方，2000㎡建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。 據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%.
　　【正確答案】
　?。?）計算辦公樓現(xiàn)值
　　①辦公樓整體年凈收益＝80×3000×85%×（1－35%）×12＝159．12萬元
　　②收益年限＝40－6＝34年
　?、坜k公樓現(xiàn)值為：V＝A/Y[1－1/（1＋Y） n]＝159．12/10%×[1－1/（1＋ 10%）34]＝1528．92萬
　　（2）計算乙方的使用權(quán)價格
　?、僖曳绞褂脵?quán)年凈收益＝80×2000×85%×（1－35%）×12＝106．08萬元
　?、谝曳绞褂脵?quán)剩余收益年限＝15－4＝11年
　　③乙方使用權(quán)剩余收益年限價格為：
　　V＝A/Y[1－1/（1＋ Y） n]＝106．08/10%×[1－1/（1＋ 10%）11]＝689萬元
　?。?）甲方權(quán)益價格＝辦公樓現(xiàn)值－乙方使用權(quán)價格＝1528．92－689＝839．92萬元

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單選1—11題　單選12—23題　單選24—35題　多選1—15題　判斷題1—15題　計算題1—2題　

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