2022年備考房地產(chǎn)估價(jià)師的小伙伴復習得怎么樣了？網(wǎng)校為大家整理了一些考試高頻知識點(diǎn)，今天的知識點(diǎn)是房地產(chǎn)轉讓，供大家復習檢測。

1.房地產(chǎn)不得轉讓的情形

（1）不符合規定條件的不得轉讓?zhuān)ㄎ醋龅较铝械牟坏棉D讓?zhuān)?/p>

1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)，這是出讓 合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓?zhuān)?/p>

2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規模后才允許轉讓?zhuān)@里又分為兩種情 形：一是屬于房屋建設的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實(shí)際投入房屋建設工程的資金 額應占全部開(kāi)發(fā)投資總額的 25%以上；二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設 的用地條件，方可轉讓。

（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。

（3）依法收回土地使用權的。

（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。

（5）權屬有爭議的，指有關(guān)當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，在權屬爭 議解決之前，該項房地產(chǎn)不得轉讓。

（6）未依法進(jìn)行登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的。

（7）法律和行政法規禁止轉讓的其他情況。

2.不同方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓

（1）以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓 以出讓方式取得建設用地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓?zhuān)恋厥褂脵喑鲎?合同約定的使用年限不變。 以房地產(chǎn)轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實(shí)際使用年限是出讓合同約定的年限減 去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地 出讓方和市、縣政府城市規劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議 或者重新簽訂建設用地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

（2）以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓 對劃撥土地使用權的轉讓管理規定了兩種不同的處理方式：

（1）需辦理出讓手續，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金；

（2）不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉讓方征收土地收益金。

【補充】經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續的情形：

1）經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)批準，轉讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規定 的項目，即用于國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶 持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地。經(jīng)濟適用住房采取 行政劃撥的方式進(jìn)行。因此，經(jīng)濟適用住房項目轉讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的，經(jīng)有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續；

2）私有住宅轉讓后仍用于居住的；

3）按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規定出售公有住宅的；

4）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；

5）轉讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

6）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；

7）縣級以上人民政府規定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

3.房地產(chǎn)轉讓的程序 

房地產(chǎn)轉讓的一般程序：

（1）房源核驗與購房資格審核；

（2）簽訂轉讓合同、辦理合同網(wǎng)簽 備案并申報成交價(jià)格；

（3）簽訂交易資金監管協(xié)議（合同）；

（4）依法繳納稅費；

（5）辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記；

（6）撥付監管的交易資金。

房地產(chǎn)轉讓通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構成交的，轉讓當事人可以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構申請辦理存量房轉讓合同網(wǎng)簽。

1、【例題?單選】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以出讓方式取得一土地使用年限為50 年的地塊，建設期為2 年，建成后自營(yíng)，經(jīng)營(yíng) 6 年后，由于經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，現轉讓此房產(chǎn)，受讓人的土地使用年限為（ ） 年。

A.50

B.48 

C.44

D.42 

【答案】 D

【解析】以房地產(chǎn)轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用年限后的剩余年限。轉讓房地產(chǎn)時(shí)，受讓人取得的土地使用年限為：50-2-6=42（年）。

2、【例題?單選】房地產(chǎn)轉讓的程序一般包括：①簽訂交易資金監管協(xié)議；②房源核驗與購房資格審核；③辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記；④撥付監管的交易資金；下列選項中排序正確的是（ ）。

A.①→④→③→② 

B.①→②→③→④ 

C.②→①→③→④ 

D.②→④→③→① 

【答案】C 

【解析】房地產(chǎn)轉讓的程序一般包括：（1）房源核驗與購房資格審核；（2）簽訂轉讓合同、 辦理合同網(wǎng)簽備案并申報成交價(jià)格；（3）簽訂交易資金監管協(xié)議（合同）；（4）依法繳納稅費；（5）辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記；（6）撥付監管的交易資金。

3、【例題?多選】以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓?zhuān)梢员Ａ魟潛芄芾淼那樾斡?（ ）。

A.轉讓后作為國家機關(guān)用地的

B.私有住宅轉讓后仍用于居住的

C.根據城市規劃土地使用權不宜出讓的 

D.轉讓的房地產(chǎn)需要確定土地使用權出讓用途的

E.同一宗土地上部分房屋轉讓?zhuān)恋厥褂脵嗫煞指钷D讓的

【答案】ABC

【解析】同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；轉讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的，可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產(chǎn)。