土地登記的內(nèi)容

　　根據(jù)《土地登記規(guī)則》，土地登記的權(quán)屬種類包括：國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設用地使用權(quán)、土地他項權(quán)利。登記的內(nèi)容包括：初始土地登記、變更土地登記、土地權(quán)利終止的注銷登記。

　　登記的功能，表現(xiàn)為具有公示、保護交易安全的作用。在我國目前登記主要體現(xiàn)是一種土地管理監(jiān)督手段。與發(fā)達國家的登記制度相比，我國有關(guān)土地登記的制度的功能還未充分發(fā)揮其保障交易安全的功能。實踐中，常發(fā)生這樣的事件，交易雙方已經(jīng)就土地使用權(quán)的交易達成協(xié)議，但尚未辦理登記手續(xù)，此時轉(zhuǎn)讓方將該標的轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理的轉(zhuǎn)讓登記。則受讓方無法取得土地的使用權(quán)。因合同尚未生效，若原受讓方因此受到損失，也只能按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，請求締約過失賠償。土地這種特殊的交易標的，不同于一般的商品交易之處在于，在交易的同時，對取得的土地使用權(quán)確定了較長期的、大額的投資預期，而締約過失賠償并不不足預期利益，這樣，對原土地使用權(quán)受讓人的權(quán)益的保護就不周全。另外，也經(jīng)常發(fā)生這樣的事件，由于登記工作人員的登記核查不嚴，造成本不應給予登記的土地權(quán)利事項，而給予了登記。即意味著真正的土地權(quán)利人的利益將受到威脅，判令土地權(quán)屬我國采取登記絕對主義，在司法救濟上法院往往依據(jù)登記的有關(guān)文件，維持錯誤登記。

　　登記公信力的補救把這兩種情況分別稱為搶先登記和錯誤登記。為了防止出現(xiàn)這兩種現(xiàn)象，給當事人造成不應有的損害，國外采取的解決方法是：對搶先登記，德國民法創(chuàng)立了預備登記制度，即將物權(quán)行為履行前形成的債權(quán)預先登記在不動產(chǎn)登記簿上，憑此對抗將來可能出現(xiàn)相同請求權(quán)。這一制度后來被瑞士民法和日本民法所繼受。預備登記和實際登記的區(qū)別在于，預備登記只進行形式審查，而實際登記進行實質(zhì)審查；預備登記只起到證明交易關(guān)系的作用，實際登記則具有確認合同效力的作用。

　　對于錯誤登記，德國民法創(chuàng)立了異議登記制度。如果出現(xiàn)登記權(quán)利與實際權(quán)利不符的情況，權(quán)利人可以向登記機關(guān)提出異議，該項異議被登記于不動產(chǎn)登記簿上之后，能夠?qū)��?ldquo;登記正確性的推定效力”。通過異議登記，賦予權(quán)利人一種應急措施，待登記機關(guān)查清事實后，還應該辦理變更登記或注銷異議登記。澳大利亞創(chuàng)立托倫斯制。已登記的權(quán)利具有絕對的、不可推翻的效力，即使發(fā)現(xiàn)確實有錯誤，證明已登記的土地權(quán)利在未登記之前不應為登記人所享有的，原土地享有人頁不能因此而推翻已經(jīng)登記的事項，只能由德國登記機關(guān)給應享有土地權(quán)的人以相當?shù)馁r償；土地權(quán)利需要變更時，登記機關(guān)收回原由土地證書，經(jīng)過審查變更登記，法給受讓人以新的土地證書。美國、英國、新西蘭等國的土地登記制均采用這一制度。

　　我國土地制度改革的方向，就是實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配制的目標。突破長期以來形成的土地權(quán)利單一化、凝固化的局面，充分發(fā)揮所有權(quán)之外的土地利用權(quán)的功能。土地利用權(quán)功能發(fā)揮作用的前提是首先確認各種土地權(quán)利類型，在此基礎(chǔ)上將土地利用權(quán)的自由流通轉(zhuǎn)讓作為新型的地產(chǎn)制度的基本原則。在實現(xiàn)土地利用權(quán)的自由流通轉(zhuǎn)讓的過程中，土地登記是必不可少的重要的保障因素。完善土地登記制度成為當前土地改革的重要環(huán)節(jié)。在各中土地利用權(quán)的設置中，必須首先應當堅持土地登記要件原則，防止土地權(quán)利市場化過程中和市場化以后，權(quán)利流轉(zhuǎn)無序。明確界定各種適應市場需要的土地權(quán)利，規(guī)定權(quán)利的取得、行使、變更、終止等內(nèi)容應依法登記，使登記成為國家掌握土地資源配制，調(diào)控地產(chǎn)市場的重要手段。在登記的內(nèi)容上，完善現(xiàn)有的初始登記、變更登記制度的同時，借鑒發(fā)達國家預備登記和異議登記制度，對穩(wěn)定地產(chǎn)市場、保障交易安全具有重要的作用。